Infos für Neubau
Welche Unterlagen müssen beigebracht werden?
1. "Informe urbanistico"
von der Gemeinde, die Ihnen vor dem Kauf eines Grundstücks mitteilt, was sie darauf bauen können.
Vor Kauf eines Grundstücks mit der Absicht, darauf später zu bauen, sollte unbedingt bei der Gemeinde der Bebauungsplan eingesehen werden. Außerdem sollten weitere Erkundigungen über die Bebaubarkeit des Grundstückes eingeholt werden, um keine unliebsamen Überraschungen zu erleben!
Statuten der Eigentümergemeinschaft, wenn sich das Grundstück in einer Urbanisation befindet.
2. "Nota simple"
vom Eigentumsregister, die bescheinigt, wer der wirkliche Eigentümer des Grundstücks und ob es frei von Belastungen ist.
3. "Escritura de compra-venta"
für legale Zwecke , unterschrieben vor dem Notar und im Eigentumsregister eingetragen.
Baugenehmigung vom Rathaus
4. "Permisso de construcción"
Die Baugenehmigung
5. "Boletin de instalaciones eléctricas"
Bescheinigung vom Elektriker der die Anlage des Hauses installiert hat.
6. "Certificado de fin de obrá"
vom Architekten bei Beendigung der Arbeiten auszustellen.
7. "Cédula de habitabilidad"
Bewohnbarkeitsbescheinigung von der Gemeinde oder der Regionalregierung die erklärt, daß das Haus bewohnbar ist.
8. "Declaración de obra nueva",
in Form einer notariellen Urkunde, womit Sie das Haus auf Ihrem Grundstück eintragen.
Sie können es Anderen überlassen, Ihnen diese Papiere zu besorgen, aber kontrollieren Sie, ob das auch geschehen ist. Am Besten sorgen Sie dafür, daß Sie die Orginale sofort erhalten und sie unter Verschluss aufbewahren.
Die Neubauerklärung
Die Bebauung eines Grundstücks muß dem Grundbuchamt durch eine notariell beurkundete Erklärung (Declaración de Obra Nueva) angezeigt werden.
Der Inhalt ist eine genaue Beschreibung des Gebäudes oder der vorgenommenen Veränderung sowie eine Wertangabe.
Diese Neubauerklärung wird mithilfe des Architekten und des Bauunternehmers erstellt.
Voraussetzung für die Eintragung des Gebäudes im Grundbuch ist die Zahlung einer Stempelsteuer in Höhe von 0,5 % des angegebenen Wertes.
In der Praxis kommt es häufig vor, daß Grundstücke schon jahrelang bebaut sind, die Neubauerklärung jedoch noch nicht abgegeben worden ist.
Es ist dringend darauf zu achten, daß die tatsächliche Situation in Einklang mit den gesetzlichen Erfordernissen zu bringen ist, d.h. ein tatsächlich bebautes Grundstück auch mit einer Neubauerklärung (escritura pública de declaración de obra nueva) zu versehen.
Das Fehlen dieses Erfordernisses erschwert den Verkauf von Grundstücken außerordentlich und führt auch bei Erbfällen zu erheblichen Komplikationen.
Auswahl des Bauunternehmens
Mit den Plänen, die der Architekt erstellt hat, gehen Sie zu den Unternehmern und fragen Sie nach Kostenvoranschlägen - "presupuestos", die sich auf die Baupläne und die angeführten Qualitäten beziehen. Nach Einholung verschiedener Baupreise können Sie dann beginnen, diese zu vergleichen. Sie sollten sich dabei aber nicht automatisch für den billigsten entscheiden. Es ist wichtig, die Qualitäten, die handwerkliche Ausführung und den Ruf des Unternehmens bezüglich des Einhaltens zeitlicher Verpflichtungen in Ihre Entscheidung mit einzubeziehen.
Einige Bauunternehmer arbeiten eng mit einem eigenen Architekten zusammen, einige Architekten werden "ihren" Unternehmer vorschlagen. Das ist nicht immer eine gute Kombination, da die Aufgabe des Architekten während des Baus darin besteht, ihn in Ihrem Namen dahingehend zu überwachen, daß der Unternehmer die Arbeiten nach den Plänen und den darin enthaltenen Angaben durchführt.
Der Bauvertrag
Sobald Sie über das Grundstück verfügen, der Architekt und der Bauunternehmer ausgewählt und die Pläne erstellt sind, kommt das wichtigste Dokument an die Reihe: der Bauvertrag.
Zunächst einmal hat der Name und die Adresse des Bauunternehmers im Vertrag zu erscheinen, zusammen mit seiner Unterschrift, seiner CIF-Nummer und der Angabe, wo und wann sie registriert worden ist und die notarielle Vollmacht der Gesellschaft an die für sie unterzeichnende Person.
Dann muss festgehalten werden, dass die Bauarbeiten nach den vom Architekten angefertigten Plänen durchgeführt werden müssen. Die Pläne und die "memoria" der Bauqualitäten, müssen unterschrieben werden und Bestandteil des Vertrags sein. Es muss genau ausgeführt werden, was im Angebotspreis enthalten ist und was nicht. Der Bauunternehmer muss ein Datum für die Fertigstellung der Bauarbeiten angeben. Setzen Sie ihn diesbezüglich nicht zu stark unter Druck, eine gute Arbeit zu leisten ist wichtiger. Es ist aber zweckmässig, zusätzlich zum Datum des Baubeginns auch das der Beendigung der Arbeiten festzusetzen. Für den Fall, dass der Unternehmer die Arbeiten nicht zu dem abgemachten Termin fertigstellt sollte vereinbart werden, daß er danach eine bestimmte Summe täglich zu bezahlen hat, die einer entsprechenden Unterkunft für Sie entspricht.
Machen Sie auch klar, wer für die Einholung der Baugenehmigung und anderen notwendigen Bewilligungen zuständig ist. Dabei sollte erwähnt werden, dass die Genehmigung, das Boletin de Instalaciones Eléctricas (Die Bestätigung des Elektrikers, daß die Anlage korrekt ausgeführt worden ist), und die Bestätigung des Architekten, daß die Arbeiten nach Plan fertiggestellt worden sind, bei der letzten Zahlung an Sie übergeben werden müssen.
Es ist üblich, einen gewissen Teilbetrag des gesamten Baupreises anzuzahlen, damit der Bauunternehmer Material kaufen kann. Aber das sollte niemals über 30 % des Gesamtpreises liegen. Die restlichen Zahlungen sollten nicht auf Termine festgelegt werden, sondern auf Beendigung gewisser Bauabschnitte, wie Fertigstellung der Grundmauern, des Daches usw. Die für den jeweiligen Bauabschnitt abgemachte Summe sollte nur gegen ein Zertifikat des Architekten bezahlt werden. Entweder haben Sie das Geld auf einem spanischen Konto bereitstehen 8was sehr zu empfehlen ist), oder Sie müssen für die Überweisung aus dem Ausland genügend Zeitraum einräumen. Der Bauunternehmer sollte das Recht haben, bei jeder nicht rechtzeitig bezahlten Rate Zinsen von Ihnen fordern zu können.
Wir empfehlen, 5 % des gesamten Baupreises für einige Monate nach Fertigstellung des Baus zurückzuhalten. Dies ist eine Sicherheit dafür, daß alle Mängel, die Sie finden, auch repariert werden.
Mehrwertsteuer
Der Kostenvoranschlag (presupuesto) des Bauunternehmers wird eine zusätzliche Mehrwertsteuer (IVA) von 7% ausweisen. Wenn das nicht ausdrücklich erwähnt wird, hätten Sie das gesetzliche Recht auf das Argument, daß diese im angegebenen Gesamtpreis enthalten ist. Die Mehrwertsteuer sollte zu jeder an den Unternehmer bezahlten Rate hinzukommen und er sollte sie an das Finanzamt zahlen.
Honorare für den Architekten und den "Aparejador" sind unabhängig vom Preis des Bauunternehmers. Beachten Sie folgendes: Sollte der Bau des Schwimmbeckens und der Garage Bestandteil des Vertrags mit dem Unternehmer sein, beträgt die IVA nur 7% IVA, vergeben Sie diesen Auftrag erst nachträglich, beträgt der IVA aber 16%.
Die Haftung bei Baumängeln
Eine gute Empfehlung ist, die Bauendabnahme nicht alleine durchzuführen, sondern immer einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Zum Einen kennt sich nicht jeder Bauherr mit der Konstruktionsbranche aus, zum Anderen kann er den Bauunternehmer für Offenbares oder Augenscheinliches - sowohl Konstruktionsmängel wie Bauausführungsfehler - nicht mehr haftbar machen, wenn diese bei der Bauabnahme nicht schriftlich festgehalten werden. Gewährleistungsansprüche für Baumängelhaftung bei versteckten Schwachstellen verjähren übrigens sechs Monate nach der Übergabe des Verkaufsobjektes. Damit ist nicht das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages, sondern die tatsächliche Übergabe des Hauses gemeint. Anders sieht die Lage bei einem Verfall des Bauwerks aufgrund von Konstruktionsfehlern aus: Dann können ab dem Tag der Bauabnahme 10 Jahre lang Ansprüche gegen den Bauunternehmer geltend gemacht werden. Werden ausdrückliche Vertragsbedingungen verletzt, beträgt die Garantiezeit sogar 15 Jahre. Auf Apparaturen im Haus wird übrigens immer nur jene Garantie eingeräumt, die der Lieferant bzw. Hersteller gewährt.
Wer haftet?
Für Schäden am Bauwerk ist es der Promotor und Konstrukteur, für Schäden, die den Boden oder die Bauleitung betreffen bzw. Planungsfehler, zeichnet der Architekt verantwortlich.
Verborgene Mängel
Die Gewährleistungspflicht des Verkäufers ist nach dem Código Civil (CC), dem Spanischen Zivilgesetz, definiert. Sie gilt sowohl für Neubauten als auch beim Erwerb eines älteren Hauses. Artikel 1484 des CC sagt: Der Verkäufer ist wegen der verborgenen Mängel, die die Sache hat, zur Gewährleistung verpflichtet, wenn die Mängel die Sache als ungeeignet für den Gebrauch machen, zu dem man sie bestimmt, oder wenn sie diesen Gebrauch so einschränken, daß der Käufer, wenn er sie gekannt hätte, die Sache nicht erworben oder einen geringeren Preis für die gezahlt hätte. Er haftet aber nicht für offenkundige oder für solche Mängel, die zu sehen sind, und ebenso wenig für solche, die es nicht sind, sofern der Käufer ein Sachkundiger ist, der die Mängel aufgrund seines Amtes oder Berufes leicht hätte erkennen müssen.
Das bedeutet: Die Gewährleistungspflicht besteht dann, wenn der Käufer bei Kenntnis der Mängel das Haus nicht gekauft oder weniger dafür bezahlt hätte, weil die Fehler das Kaufobjekt für seine ursprüngliche Nutzung untauglich machen oder beeinträchtigen. Für offenbare oder augenscheinliche Mängel hat der Käufer nach Bauabnahme (der Akzeptanz) keinen Leistungsanspruch mehr. Allerdings haftet der Verkäufer immer für versteckte Mängel. Ausnahme: Ist der Käufer sozusagen vom Fach, kennt sich in der Baubranche aus und hätte diese erkennen können, dann haftet der Verkäufer nämlich nicht.
Außerhalb der Zehnjahresgarantiefrist auf Konstruktionsschäden und Bausubstanz hat der geschädigte Käufer bei kleineren Beeinträchtigungen jedoch immer noch die Möglichkeit, sozusagen auf Nichterfüllung des Vertrages zu klagen bzw. Anwälte einzuschalten, die in der Praxis meist einen außergerichtlichen Kompromiss suchen werden. Unter kleineren Beeinträchtigungen versteht man bauliche Unvollkommenheiten, Fehlerhaftigkeiten und Beschädigungen oder Fertigstellungsfehler. Es kann sich dabei beispielsweise um eine neue Ausführung von Dekorationsarbeiten handeln oder um irgendwelche Qualitäts- sowie auch andere Merkmale, die sich beim fertiggestellten Haus von den eigentlich zu Baubeginn vereinbarten unterscheiden.
Garantien
Jeder, der am Bau eines Hauses beteiligt ist, trägt sein Paket an Verantwortung. Je nach Auftrag sind dies der Promotor und Bauunternehmer, der Architekt und der Bauführer. Im Artikel 1591 des Spanischen Zivilgesetzbuches steht:
"Der Ersteller eines Bauwerks, das durch Fehler in der Bauweise zerfällt, haftet für die Schäden und Nachteile, wenn der Zerfall innerhalb von zehn Jahren, gerechnet vom Abschluss des Baus, stattfindet. Die gleiche Haftung für dieselbe Zeit hat der Architekt, der den Bau beaufsichtigt; allerdings nur dann, wenn die Zerstörung oder der Verfall des Hauses auf Fehler im Boden oder in der Beaufsichtigung des Baus zurückzuführen ist."
Weiter heißt es im gleichen Artikel des CC:
Wenn die Ursache darin liegt, dass der Bauunternehmer die Vertragsbedingungen nicht eingehalten hat, besteht der Ersatzanspruch fünfzehn Jahre lang.
Diese Garantie gilt nicht nur für den Neubau. Da der Artikel im Zivilgesetzbuch nicht notwendigerweise ausschließlich von Neubau spricht bzw. zwischen Ausbesserungen, Restaurierung oder Ausbauten keine Unterscheidung macht, ist Artikel 1591 auch auf diese anwendbar.
Allerdings
Alltägliche oder übliche Unvollkommenheiten, welche nicht als hauszerstörend bzw. -ruinierend zu bezeichnen sind, umfasst die Zehnjahresgarantieleistung nicht. Hierzu ein Beispiel: Fehlen Einbauschränke im Haus, so ist dies natürlich kein Mangel, der zur Baufälligkeit eines Gebäudes führen wird. Aber: Dann kann man das Ganze als teilweise Nichterfüllung des Vertrags bewerten. Der Bauunternehmer ist für die Ausführung der dem zukünftigen Käufer offerierten Leistung haftbar zu machen.
Weiterverkauf
Werden Wohnungen, Häuser und Geschäfte nach dem Bau weiterverkauft, so existiert die zehnjährige Garantiezeit weiter. Neue Erwerber sind ebenfalls innerhalb der noch verbleibenden Restgarantiezeit von zehn Jahren gegenüber dem Bauunternehmer bzw. Architekten anspruchsberechtigt.
